برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کانادا ساختارهای متعدد قانونی مانند شراکت کلی، شراکت محدود، شراکت ریسکی، شرکت تراست، مالکیت شخصی یا ترکیب هر یک از روش‌های فوق، وجود دارد. انتخاب ساختار مناسب سرمایه‌گذاری از طریق عواملی چون مالیات، تعهدات، ملاحظات تجاری و قوانین و مقررات سرمایه‌گذاری خارجی تعیین می‌شود.

سرمایه‌گذاری خارجی در املاک و مستغلات کانادا

املاک برای فروش و سرمایه گذاری در کانادا

برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کانادا، ساختارهای حقوقی متعددی در این کشور وجود دارد. درک مسائل اصلی مربوط به کسب مالکیت، اجاره، سرمایه‌گذاری و ساخت وساز ساختمان در کانادا، به سرمایه‌گذاران خارجی کمک می‌کند تا مخاطرات و نکات مثبت مربوط به هر گونه مهاجرت سرمایه‌گذاری را به دقت ارزیابی کنند.

وظایف اصلی قوانین املاک در مهاجرت به کانادا، به عهده استان‌هاست. در تمام استان‌ها جز استان کبک، قانون املاک از طریق قوانین مشترک انگلیسی ایجاد شده‌اند. در استان کبک، قانون املاک از طریق آیین‌نامه مدنی کبک نظارت می‌شود. قانون اساسی هیچ‌گونه حمایتی از حقوق املاک در کانادا را مطرح نکرده است. بنابراین، دولت یا سازمان‌ها و مقامات شبه دولتی می‌توانند با پرداخت خسارات، املاک را مصادره کنند.

به طور کلی، حق مالکیت زمین از طریق تصرف ملک، یا اجاره، قابل معامله است. در کانادا حق مالکیت آپارتمان نیز معمول است. همه استان‌ها، سیستم ثبت مالکیت زمین را که از این طریق مالکیت تأیید و ثبت می‌شود، اجرا می‌کنند.

ابزار سرمایه‌گذاری

برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کانادا ساختارهای متعدد قانونی مانند شراکت کلی، شراکت محدود، شراکت ریسکی، شرکت تراست، مالکیت شخصی یا ترکیب هر یک از روش‌های فوق، وجود دارد. انتخاب ساختار مناسب سرمایه‌گذاری از طریق عواملی چون مالیات، تعهدات، ملاحظات تجاری و قوانین و مقررات سرمایه‌گذاری خارجی تعیین می‌شود.

ابزار سرمایه‌گذاری

کسب مالکیت

اولین مدرک معتبر در معاملات مستغلات قرارداد خرید و فروش میان خریدار و فروشنده است. این قرارداد باید دارای شرایط تجاری برای انتقال مانند توصیف زمین، قیمت خرید، پیش پرداخت (در صورت وجود آن) تاریخ عقد قرارداد و سایر موارد مهم باشد. به‌طور معمول، این قرارداد شرایطی دارد که به سود خریدار و فروشنده تمام می‌شود و در آن مسئولیت‌ها و تعهدات فروشنده و تا حد کمتری مسئولیت‌ها و تعهدات خریدار آورده می‌شود.

پیگیری

به محض این که قرارداد خرید امضا شد، مسئولیت خریدار (معمولا از طریق مشاوره) ایجاب می‌کند که پیگیری شایسته‌ای درباره ملک خریداری شده انجام دهد. این پیگیری شامل تحقیق درباره منطقه‌بندی، مالکیت، بررسی اجاره زمین و بررسی خود ملک است. بررسی مهندسی ملک نیز به‌طور مستقل برای املاک فرسوده انجام می‌گیرد.

بیمه مالکیت

هنگام معامله، مشاور خریدار می‌تواند اظهارنامه توصیفی زمین را به خریدار ارائه کند. همچنین بیمه مالکیت مشابه ایالات متحده در کانادا نیز جاری است و به‌طور معمول در معاملات مستغلات انجام می‌شود. با بیمه مالکیت، خریدار حق مالکیت پیدا می‌کند و به اظهارنامه توصیفی زمین از سوی وکیل متکی نیست.

اجاره

اجاره زمین

املاک و ساخت وسازها می‌توانند به یکی از اشکال مختلف اجاره بلندمدت زمین که در آن مستأجر، زمین را اجاره و در آن ساخت وساز می‌کند، انجام شود. با تکمیل ساخت و ساز، مستأجر فضا را به شخص ثالث (مستاجران) با اهداف صنعتی، اداری یا بازرگانی (بسته به نوع ساخت وساز) اجاره می‌دهد. حق مالکیت اجاره‌ای زمین می‌تواند به‌صورت حق مالکیت و تصرف زمین، خرید و فروش شود.

اجاره بازرگانی

بیشتر فضای فروشگاه و دفاتر بازرگانی و قسمت اعظم فضای صنعتی در کانادا از طریق اجاره بازرگانی امکان‌پذیر است. قرارداد اجاره، معمولاً لازم‌الاجراست که حاوی شرایط تجاری مورد توافق طرفین مانند فضا، شرایط، مدت زمان، اجاره بها و انگیزه مستاجر است. اجاره بازرگانی در کانادا بر پایه اجاره خالص است که مستأجر را ملزم به پرداخت اجاره بهای پایه به علاوه سهم متناسبی از مالیات ملک، بیمه، وسایل رفاهی و سایر هزینه‌های نگهداری برای ساختمان تجاری می‌کند. در اجاره‌ فروشگاه ممکن است مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها بر پایه درصدی از فروش سالانه خود بشود.

اجاره مسکونی

با مصوبات استانی نرخ اجاره واحدهای مسکونی تعیین می‌شود. در بعضی موارد، قانون شرایط مندرج در قرارداد اجاره را صرف‌نظر از قصد طرفین قرارداد، نادیده می‌گیرد. در بعضی استان‌ها، قوانین استانی اختیارات مالک را برای افزایش اجاره بها محدود کرده‌اند.

سرمایه‌گذاری

سرمایه‌گذاری در مستغلات به‌طور عمده از طرف وام‌دهندگان مؤسساتی مانند بانک‌ها، شرکت‌های اعتباری، صندوق مستمری، اتحادیه‌های اعتباری و شرکت‌های بیمه انجام می‌شود. شرایط اعتبار در مؤسسات مختلف متغیر است و به ماهیت و ریسک‌ آن بستگی دارد.

نرخ بهره

نرخ بهره سرمایه‌گذاری در مستغلات یا به‌صورت ثابت برای مدت معین یا به‌صورت متغیر بر مبنای «نرخ اولیه» است که توسط مؤسسه وام‌دهنده بر اساس معیار زمانی تعیین می‌شود.

نرخ اولیه بر اساس نرخ اعلام شده‌ «بانک مرکزی کانادا» است. وام‌گیرنده می‌تواند وام خود را با ارزهای دیگر دریافت کند. او همچنین می‌تواند قیمت‌گذاری نرخ بهره را انتخاب کند که شامل «نرخ اوراق قرضه دولت کانادا»، «نرخ پیشنهادی اینتر بانک لندن» و پذیرش بانک‌های دیگر است. به طور عمده، پرداخت هزینه‌های حقوقی وام‌دهنده در انجام سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بر عهده وام‌گیرنده است.

 تضمین اولیه و دوطرفه

مؤسسات وام‌دهنده برای تضمین وام، تضمین اولیه و دوطرفه را در مورد املاک و مستغلات و دارایی‌ها دریافت می‌کنند. تضمین اولیه معمولی شامل مواردی مانند رهن، وجه‌الضمان حاوی نرخ ثابت املاک یا در بعضی موارد، هنگامی که بیش از یک وام‌دهنده، وجود دارد؛ اسناد اعتبار که تضمین‌کننده رهن یا وجه‌الضمان است و شامل هزینه خاصی برای املاک می‌شود. تضمین دوطرفه غالباً شامل مواردی مانند تعیین اجاره‌نامه و اجاره بها، قراردادهای تضمین و تضمین‌های شخصی است.

وام‌ دهندگان خارجی

از آنجا که بسیاری از وام‌دهندگان خارجی در کانادا، شرکت‌های تابع بانک‌های مهم جهان هستند، به‌طور معمول از طریق وام‌های سندیکایی که غالباً توسط مؤسسات وام‌دهنده کانادایی داده می‌شود، در این برنامه‌ها ایفای نقش می‌کنند. وام دهندگان خارجی می‌توانند از طریق سندیکا و یا مستقیم، از پرداخت مالیات یا سایر مالیات بر سودهای پرداخت شده به آن‌ها خودداری کنند.

ملاحظات زیست محیطی در ساخت و سازها

کانادا قوانین کاملی در مورد حفظ محیط ‌زیست دارد. این قوانین تعهدات زیست محیطی را به صاحب زمین و به شخص خاطی اعلام می‌کند. مالک مستغلات در ارتباط با تخلیه آلاینده‌ها و مواد خطرناک از ملک خود به محیط ‌زیست وظایفی دارد. این نکته را باید خاطرنشان کرد که تعهدات مربوط به عملکرد مدیریتی غیرکارآمد زباله‌ها، می‌تواند به مالکان بعدی املاک نیز منتقل شود.

ارزیابی خطر زیست‌محیطی

خریدار باید خطرهای زیست‌محیطی مربوط به ملک خریداری شده را ارزیابی کند. در کانادا، مقامات دولتی این امر را که ملک عاری از چنین خطرهایی است؛ تایید نمی‌کنند. وضعیت زیست ‌محیطی املاک و مستغلات نمی‌تواند از طریق شرکت‌های بازرسی و ثبت عمومی تعیین شود. در بسیاری از موارد، خریدار درخواست انجام «بازرسی زیست‌محیطی» از ملکی را دارد که می‌تواند به انجام آزمایش‌های علمی و تجزیه و تحلیل تکنیکی ملک منجر شود. مؤسسات وام‌دهنده اغلب قبل از انجام هر گونه سرمایه‌گذاری، درخواست بازرسی می‌کنند.

کنترل ساخت و ساز

نظارت و کنترل بر ساخت و ساز املاک در کانادا استانی است و در سطح شهرداری‌ها انجام می‌شود. به‌طور معمول شهرداری‌ها کاربرد زمین و تراکم ساخت و ساز را از طریق برنامه‌های رسمی و قوانین منطقه‌بندی کنترل می‌کنند. بسیاری از شهرداری‌ها هزینه‌های ساخت و ساز را در حوزه قضایی خود، اعمال می‌کنند. تعدادی از استان‌ها توانایی مالک را برای تقسیم ملک به بخش‌های کوچک‌تر محدود کرده‌اند.

همچنین، اجرای پروژه‌های جدید مشمول مصوبات شهرداری و استانی است. علاوه بر نظارت ساختارهای موجود، آیین‌نامه‌های ساختمانی استانداردهای خاصی را برای ساخت بناها تعیین می‌کند. قبل از آغاز اجرای پروژه، بسیاری از شهرداری‌ها مجوز ساخت وساز و همه تاییدیه‌های نظارتی را از مجری پروژه درخواست می‌کنند.

قانون مشاوران املاک و مستغلات

قانون مشاوران املاک و مستغلات

به طور کلی، افرادی که به خرید و فروش املاک و مستغلات می‌پردازند، در صدد استفاده از کمک‌ها و نظرات مشاوران املاک هستند. مشاورین املاک و مستغلات مشمول قوانین خاص در کانادا عمل می‌کنند و هر استان قوانین خود را دارد. این قوانین برای حمایت بهتر مصرف‌کنندگان و ایجاد اطمینان در خرید و فروش املاک طراحی شده‌اند.

در انتاریو، شورای املاک و مستغلات انتاریو مسئولیت نظارت بر معاملات املاک و مستغلات و اجرای «قانون مشاوران مستغلات و تجارت ۲۰۰۲» که از تاریخ ۳۱ مارس ۲۰۰۶ به اجرا درآمد، بر عهده دارند. بر اساس این قانون، تمامی مشاوران ، کارآفرینان، فروشندگان و تمامی افرادی که در معاملات املاک و مستغلات مشغول کارند، باید در شورای املاک مستغلات ثبت نام کنند.

این آیین‌نامه به تبیین این موضوع می‌پردازد که افراد به چه نحو در انتاریو، می‌توانند معامله کنند و افراد خاطی چگونه جریمه می‌شوند. این آیین‌نامه برای رسیدگی به شکایات مراحل اصولی خاصی را دنبال می‌کند تا از کارآمد بودن اقدامات انجام شده در مواردی که عضوی از آن به‌صورت غیر اخلاقی رفتار کرده است، اطمینان حاصل کند.

قانون کارپردازان رهن

همانند کارپردازان املاک و مستغلات، کارپردازان، وام‌دهندگان و مجریان رهن نیز مشمول قوانین ویژه در کانادا هستند. این مقررات از طریق بعضی از قوانین استانی اعمال می‌شود. در انتاریو «قانون کارپردازان، وام‌دهندگان و مجریان رهن» در سال ۲۰۰۸ به مرحله اجرا در آمد. این قانون همه کارپردازان، وام‌دهندگان و مجریان رهن ملزم به کسب پروانه کسب و کار در انتاریو هستند. سایر مصوبات مشابه در استان‌های دیگر کانادا یا در مرحله اجرا قرار دارند یا شامل بازنگری‌اند.

قانون کارپردازان رهن

امیدواریم این مطالب کمک لازم به شما کرده باشد، در هر مرحله همکاران ما در رویال اپلای در کنار شما خواهند بود و می توانید برای دریافت اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.